COMUNICADO  IMPORTANTE

Comunicamos reunião com todos os proprietários para tratarmos do abandono do nosso Condomínio pela construtora e incorporadora Absolut. É importante a presença de todos, pois a união faz a força.

Data reunião: 16 de Maio de 2015 (Sábado)
Horário: 15:00 hs
Local: Quadra A - Lote 27

Problemas com a Incorporadora e Construtora



 

Ruas com Lama

 

Nós, moradores do loteamento Residencial Bosque da Lagoa, estamos cansados de todas as dificuldades que se repetem. Toda vez que chove temos dificuldades de ir ao trabalho e voltar, seja de carro ou a pé. As ruas com lama facilitam o atolamento de carros. Há momentos em que ficamos "sem saída” e temos que passar por dentro da lama ou da agua.



Ruas viram Rios

Caminhão Atolado

 

Ao anoitecer, o Residencial permanece sempre às escuras pela falta de iluminação,  moradores que andam a pé se arriscam com lanternas para se proteger dos obstáculos da rua e os motoristas redobram a atenção, tendo que acionar o farol alto para enxergarem melhor, pois os postes permanecem no chão. O Residencial Bosque da Lagoa, sem dúvida, é um local abandonado,  foi entregue aos compradores sem infraestrura.

 



Postes no Chão

Abandono do Loteamento



A energia fornecida pela Absolut é precária, ficamos limitados com uso de aparelhos elétricos (não podemos usar o micro-ondas, para usar máquina de lavar temos que desligar a geladeira, neste calor mal podemos usar o ventilador, etc.). Queremos pagar nossa energia elétrica.  O medo maior é de assaltos, já que o lugar é muito escuro, não tem segurança e visibilidade, carros entram fazendo isso aqui de Motel.

 

Os lotes passaram a ser comercializados em condições precárias de habitabilidade, visto que o empreendimento na época não possuía rede de água e até hoje não possui energia elétrica até a entrada de cada lote, nem iluminação pública, assim como as ruas não possuem galeria de recolhimento de águas pluviais e nem foi realizada a construção de um pórtico de entrada com portaria como consta no contrato particular de promessa de compra e venda.

 

Erosão nas Ruas devido a falta de Galeria de Aguas Pluviais

Moradores mais antigos reclamam que nenhuma melhoria é realizada no local, que não tem nem um latão para recolhimento de lixo e que eles tem que colocar seus lixos nos latões da Igui Piscina ou do Horto Escola. 

Local onde deveria ser Construída a Portaria

Segundo a Absolut, todos os terrenos já foram vendidos.  O que falta para podermos constituir nosso Condomínio, se com 80% (oitenta por cento) unidades, ou seja 266 (duzentos e sessenta e seis) unidades vendidas já é o bastante para a constituição do condomínio?



Obras que ainda não foram executadas pela Incorporadora e Construtora:

 

a)       Construção de um pórtico de entrada com portaria.

b)       Energia elétrica até a entrada do respectivo lote.

c)        Construção de galerias de águas pluviais.

 

Adquirimos nossos lotes acreditando no que está escrito no Contrato, só que é visível e revoltante o descaso e abandono em que se encontra  o Condomínio Residencial Bosque da Lagoa.

COMO É FEITA A ARRECADAÇÃO DO CONDOMÍNIO

 

 

 

·    As despesas condominiais devem ser divididas entre as unidades, de acordo com as respectivas frações ideais, ou de acordo o que estiver determinado na convenção.

 

·    As despesas são divididas entre ordinárias (de manutenção mensal) e extraordinárias (obras) - Saiba mais

·    Todas as despesas devem ser submetidas a aprovação de Assembleia, do seguinte modo:

- Ordinárias: deve-se elaborar a previsão orçamentária para um ano e submetê-la à aprovação em Assembleia Ordinaria, que tem realização obrigatória uma vez por ano. Mudanças neste orçamento, que gerem aumento de taxa condominial ou ajustes razoáveis entre os destinos de cada verba, devem ser submetidos a Assembleia Extraordinária.

- Extraordinárias: o Código Civil estabelece votações mínimas necessárias para aprovar orçamentos de obras de três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias. Clique aqui para consultar o texto.

- O atraso em pagamento de despesas do condomínio (ordinárias ou extraordinárias) motiva cobrança de multa de até 2%, e os juros que a Convenção dispõe, até o limite legal de 1% por mês.
 

·    A inadimplência é o maior risco às contas do condomínio. Para prevenir, convém programar o orçamento com alguma folga, levando em conta a média geral de 15% de inadimplentes, no mercado. Para combater, recomenda-se agilidade na interposição de ações judiciais de cobrança.





CÓDIGO CIVIL – CONDOMÍNIOS

 

 

 

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

 § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

 § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

 § 3^o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

 § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

 § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

 § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

 I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004);

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

 Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

 § 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.