LIXO UM ASSUNTO SÉRIO

 

 

Eis um tema que sempre merece a devida atenção de síndicos, funcionários e condôminos: o lixo gerado pelo condomínio. Afinal, pensam os mais desavisados, basta colocar tudo na calçada que a Prefeitura recolhe. Mas, são necessários alguns cuidados com o lixo, a começar pelo seu acondicionamento.

O lixo comum deve ser separado de materiais perfuro-cortante (como vidros e metais), que podem causar ferimentos nos funcionários da coleta. Caixas de papelão e grandes quantidades de papel e jornal não devem ser ensacadas, isso para facilitar o recolhimento pelos catadores de papelão. 

 

Também é preciso atentar para o armazenamento no condomínio. Se a coleta não é realizada todos os dias, o lixo deve ficar dentro de sacos de plástico resistente, em local fechado e ao abrigo de sol e chuva. Quanto à colocação do lixo na rua, o condomínio deve dispor de carrinhos apropriados para o transporte dos sacos. E se o condomínio pretende colocar lixeira na calçada, deve solicitar autorização da Administração Regional do seu bairro, por se tratar de uso e ocupação do solo. Uma lixeira nunca pode obstruir o acesso a entradas e saídas de edificações e nem diminuir a faixa livre da calçada, atrapalhando o tráfego de pedestres.

O horário da colocação do lixo, na rua, deve ser observado. Segundo a Limpurb - Departamento de Limpeza Urbana do Município de São Paulo –, se a coleta da rua for feita durante o dia (entre 7h00 e 15h00 ) é permitido colocar o lixo fora até 2 horas antes da passagem do caminhão. Se a rua for atendida por coleta noturna, o condomínio pode dispor do lixo a partir das 18:00h. Em dias em que não há coleta, o lixo não pode ser disposto na calçada. A coleta do lixo é municipalizada e, portanto, responsabilidade da prefeitura de sua cidade. Informe-se sobre o dia e horário em que passa o lixeiro em sua rua.

Quem coloca lixo na rua, fora do horário estabelecido, está sujeito à multa de 2 UFM (R$ 91,60). Vale lembrar outras infrações que também acarretam multa do mesmo valor: lançar água servida na rua ou varrer o lixo da calçada diante do seu prédio para a sarjeta. 

Matéria publicada na edição Nº 55 em agosto de 2002 da Revista Direcional Condomínios

 

INICIANDO UM CONDOMÍNIO

 

O grande volume de lançamentos imobiliários e imóveis não regularizados no mercado vem gerando cada vez mais procura por informações sobre como iniciar um condomínio.

 

Regularização e registro do condomínio novo

 

Passos Necessários; Expedição do habite-se; Convenção; 1a. assembleia; Desmembramento do IPTU; Registro; CNPJ e ª taxa condominial

 

O processo

 

1. Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).

 

2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

 

3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

 

4. Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.
 

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

 

6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.

 

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

 

Convenção

 

·      Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.

 

·      Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

 

·      A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.

 

·      Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.

 

·   Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção.

 

·      Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembleia.

 

1ª. Assembleia

 

·      Normalmente é convocada pela construtora/ incorporadora.

 

·      Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.

 

·      Elege-se o conselho consultivo.

 

·      Se a Convenção não foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

 

·      Somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis.

Desmembramento do IPTU

 

·      Quando a construtora ergue um prédio ou um "condomínio horizontal", o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do "Habite-se", registro da Convenção e realização da 1ª. Assembléia é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.

 

·      Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).

 

·      O desmembramento geralmente deve ser solicitado à Secretaria de Finanças do seu município.
 

Registro

 

1. O condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se. Este é um documento fornecido à construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.

 

2. Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro de Imóveis.

 

3. Inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva Convenção.

CNPJ

 

·      É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

 

·      Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se registrando no INSS como empregador.

 

·      Informações sobre documentos necessários, como e onde realizar a inscrição: site da Secretaria Federal da Fazenda.

 

1ª taxa condominial

 

·      É Lei: Taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se.
 

·      O Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pelo poder municipal, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.

 

·      É ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda não vendidas pela construtor-incorporadora.

SUBSÍNDICO E CONSELHO FISCAL

Atribuições do corpo diretivo segundo a Lei

SUBSÍNDICO

A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela Convenção do condomínio. 

O subsíndico tem todas as atribuições do síndico, mas assume seu lugar apenas nas ausências esporádicas do síndico. No caso da renúncia ou da morte do síndico, o subsíndico assume o cargo apenas provisoriamente, e compete a ele convocar uma assembleia para que seja feita uma nova eleição.

CONSELHO FISCAL

O conselho fiscal tem a função de conferir todas as contas do condomínio e emitir parecer sobre as contas para aprovação ou não em assembleia geral.

O que a Lei diz

Novo Código Civil:  "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

Dessa forma, a existência do conselho fiscal não é obrigatória por lei, mas se a convenção prever isso, torna-se obrigatória.

Pode

·    Auditar e fiscalizar as contas do condomínio;

·    Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades;

·    Dar pareceres, questionando, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Esses pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral;

·    Os membros podem eleger o presidente conselho;

·    Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio;

·    Escolher, com o síndico, a empresa seguradora do condomínio.

Não pode

·    Não é recomendado ter entre seus membros, moradores que não sejam proprietários;

·    Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio;

·    Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico;

·    Deixar de registrar em livro próprio as atas de suas reuniões.

RUAS DO CONDOMÍNIO

 

 

CLASSIFICADOS