INICIANDO UM CONDOMÍNIO

 

O grande volume de lançamentos imobiliários e imóveis não regularizados no mercado vem gerando cada vez mais procura por informações sobre como iniciar um condomínio.

 

Regularização e registro do condomínio novo

 

Passos Necessários; Expedição do habite-se; Convenção; 1a. assembleia; Desmembramento do IPTU; Registro; CNPJ e ª taxa condominial

 

O processo

 

1. Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).

 

2. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

 

3. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

 

4. Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.
 

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

 

6. Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.

 

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

 

Convenção

 

·      Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.

 

·      Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

 

·      A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.

 

·      Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.

 

·   Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção.

 

·      Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembleia.

 

1ª. Assembleia

 

·      Normalmente é convocada pela construtora/ incorporadora.

 

·      Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.

 

·      Elege-se o conselho consultivo.

 

·      Se a Convenção não foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

 

·      Somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis.

Desmembramento do IPTU

 

·      Quando a construtora ergue um prédio ou um "condomínio horizontal", o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do "Habite-se", registro da Convenção e realização da 1ª. Assembléia é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.

 

·      Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).

 

·      O desmembramento geralmente deve ser solicitado à Secretaria de Finanças do seu município.
 

Registro

 

1. O condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se. Este é um documento fornecido à construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.

 

2. Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro de Imóveis.

 

3. Inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva Convenção.

CNPJ

 

·      É o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

 

·      Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se registrando no INSS como empregador.

 

·      Informações sobre documentos necessários, como e onde realizar a inscrição: site da Secretaria Federal da Fazenda.

 

1ª taxa condominial

 

·      É Lei: Taxas condominiais só podem ser cobradas a partir da entrega das chaves, que só pode ser realizada após a expedição do Habite-se.
 

·      O Habite-se é um documento fornecido à construtora/incorporadora pelo poder municipal, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.

 

·      É ilegal também a isenção de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda não vendidas pela construtor-incorporadora.