ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

 

 

 

 



A administração de um condomínio atualmente se equipara a de uma pequena empresa. São muitos os cuidados que devem ser tomados para que a gestão corra dentro da lei, sem sobressaltos e sem muita dor de cabeça.

 

O conhecimento do código civil, das leis trabalhistas, além de interesse nas áreas contábil, administrativa e do direito são importantes para um bom exercício do cargo de síndico.

 

Há também vários outros tipos de habilidades que ajudam a ser um bom síndico: saber ouvir as reclamações dos condôminos, ser político, humilde, bom comunicador e principalmente, ser um bom líder.

 

Atribuições básicas do síndico

Veja o que diz o Código Civil sobre a função do síndico

Ser o representante legal do condomínio

O síndico é o responsável por toda a documentação do condomínio, e por representar o condomínio em juízo, quando solicitado.

Mas muito além disso, o síndico deve ser um facilitador da comunicação do condomínio, alguém que ajude seus vizinhos a resolverem seus problemas, que zele pelo patrimônio comum e que goste de gerenciar pessoas.

Código Civil, Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

 

IX - realizar o seguro da edificação.

 

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

 





CONTROLE DE PRAGAS

 

 

 

 

Com a chegada da primavera, os dias ficam mais longos, a temperatura sobe, as flores desabrocham, e os animais se proliferam. Não apenas borboletas e pássaros, mas também baratas, ratos e outros bichos considerados pragas.

Por isso mesmo, muitos optam por retomar o cuidado das áreas comuns com serviços de dedetização e desratização do condomínio. E retomar é exatamente o que se deve fazer na primavera, afinal, cuidados desse tipo devem fazer parte do calendário de manutenção condomínio e não devem ser esquecidos ou deixados de lado.

Sendo assim, o ideal é que o condomínio contrate o serviço semestralmente ou mantenha um contrato de manutenção com a empresa de controle de pragas urbanas. Dessa forma, o empreendimento estará sempre resguardado em casos de uma infestação, por exemplo.

Um ponto positivo de se manter um contrato de manutenção com o prestador de serviço é o valor. Um pacote de cuidados ao longo do ano pode custar até 30% mais em conta do que pagar pelos mesmos serviços de maneira avulsa.

Vale lembrar que para efetuar qualquer contratação que impacte nas finanças do condomínio, o síndico deve referendar a decisão em uma assembleia.

Também é importante frisar que é responsabilidade do síndico zelar pelas áreas comuns. Caso haja uma infestação – e se isso impactar em prejuízos para o condomínio devido a ausência de cuidados, o mesmo poderá ter de indenizar a massa condominial.

Prevenção

• Controle de insetos deve ser feito antes de período de reprodução
• O período entre outubro e novembro é o mais indicado para ações preventivas contra proliferação de pragas urbanas como baratas, formigas, cupins, mosquitos e ratos nos condomínios. É justamente nessa época, na primavera e também no início do verão, em que ocorrem os acasalamentos e a formação de novas colônias.
• O ideal é que se faça a aplicação dos inseticidas e raticidas antes que os bichos comecem a se multiplicar.
• É importante fazer a ação preventiva, já que produtos de qualidade têm duração prolongada, de seis meses.
• Seis meses é a freqüência recomendada para que condomínios promovam a desinsetização das áreas comuns.

Contratação

Por lidar com pesticidas, é vital que a empresa escolhida para fazer o serviço seja séria e siga as recomendações legais. No estado de São Paulo, pode-se verificar se a prestadora de serviços é filiada a Aprag (Associação dos Controladores de Pragas Urbanas). A instituição calcula que haja cerca de 1.200 empresas do ramo no estado de São Paulo atuando dentro da lei – e que existem cerca de 1.800 que não seguem a legislação.

O síndico pode se certificar se a empresa está dentro da lei pedindo os seguintes documentos:

• Licença de funcionamento da Vigilância Sanitária (seja estadual ou municipal)
• Responsável técnico. É preciso que um biólogo, engenheiro agrônomo, engenheiro florestal, médico veterinário, químico ou farmacêutico  faça parte do quadro de funcionários da empresa
• A empresa deve estar registrada no conselho profissional do responsável técnico
• Ter CNPJ e sede própria: o imóvel não deve ser utilizado para outros fins que não o de sede da empresa

Além desses cuidados, também é importante saber se a empresa trabalha com o conceito de sustentabilidade. A lei atual pede que as embalagens de pesticidas devem retornar ao fabricante, evitando assim a contaminação do solo e das águas.

O síndico deve ficar atento também ao orçamento feito pela empresa. A mesma deve oferecer um valor fechado pelo serviço, e não cobrar por litro de pesticida – o que dá margem para cobranças  superfaturadas.
 

Execução do serviço

Após escolher o prestador de serviços, é importante que o mesmo faça uma visita ao condomínio para fazer um diagnóstico preciso do local – e de qual será a estratégia utilizada.

Essa tática também ajuda a escolher de que maneira o produto para baratas será aplicado: pode ser em gel,  pulverizado (líquido em gotas maiores) ou atomizado – com gotas bem menores e mais leves, o inseticida paira no ar por alguns instantes e, assim, consegue penetrar em frestas.

Para evitar os ratos, o mais comum é se utilizar de um porta-iscas, com iscas tóxicas. O rato então come o veneno e vai morrer em seu ninho.

A empresa é responsável por passar todo o tipo de informação sobre a dedetização e desratização para o condomínio. Deve explicar por quanto tempo a área deve ser isolada para evitar a infecção de animais ou humanos.

O prestador de serviços também é responsável por fornecer o EPI (equipamento de proteção individual) adequado para o trabalho – não apenas para seus funcionários, mas também para um funcionário que deseje acompanhar.

O controle físico das pragas também é importante para que o serviço fique a contento. A caixa de gordura do condomínio não pode estar com a tampa quebrada, assim como paredes não devem apresentar rachaduras ou fissuras. Os ralos, por sua vez, devem estar sempre tampados.  Esse tipo de informação também deve ser oferecido pelas prestadoras de serviço.

Depois da visita

É importante que os moradores sejam avisados com pelo menos 48 horas de antecedência sobre o serviço executado, justamente para que possam aguardar e não circular em áreas que acabaram de sofrer pulverização.

Verifique junto à empresa se há necessidade de retirar crianças ou animais domésticos durante a aplicação, e sobre a restrição de sua circulação no período posterior, para comunicar aos condôminos.

A lei assegura a garantia de no mínimo 30 dias sobre esse tipo de serviço. Mas via de regra, as empresas oferecem uma cobertura maior, que varia de três a seis meses. Algumas inclusive aceitam ser acionadas caso ratos morram nas áreas comuns do condomínio, para fazer a remoção do animal.

O que as prestadoras de serviço ouvidas sugerem é que o controle de pragas seja permanente. 





ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM CONDOMÍNIO

 

Se o cachorro é o melhor amigo do homem, é também uma das maiores dores de cabeça da vida em condomínio.  Afinal, lidar com as particularidades de animais e donos não é tarefa das mais fáceis.

 

Para se ter uma ideia, segundo um levantamento feito pelo advogado Márcio Rachkorsky para revista Veja, cães circulando em áreas coletivas do condomínio e latindo durante a madrugada correspondem a aproximadamente 15% dos conflitos entre moradores.

                                                                          
Além disso, a presença desses "mimos" em condomínios já é praticamente unânime. De acordo com a Comac (Comissão para Animais de Companhia), a estimativa é de que 44% dos lares das classes A,B e C tenham um animal para fazer companhia.

 

Também vale ressaltar que, apesar de muitas convenções proibirem animais, a justiça vem dando ganho de causa a proprietários de animais que não representem perigo e incômodo aos condôminos.

 

Como permitir animais no condomínio, sem atritos

 

Organizar a convivência através de regras claras é fundamental

 

O principal caminho para evitar um relacionamento desgastante com moradores e seus pets é deixar sempre claro o que é ou não permitido no condomínio. E isso pode estar previsto na convenção ou regulamento interno do condomínio.

 

Caso estes documentos não apresentem nada sobre o tema ou, ao invés disso, proíbam a presença de animais no condomínio, uma alternativa para evitar problemas no futuro é inserir um capítulo específico sobre a possível presença animais, que dê os seguintes detalhes:

 

• Por onde os animais irão entrar e sair
• Quais os locais permitidos para circulação com animais
• Dejetos na área comum
• Carteira de vacinação disponível para que o síndico e os membros do conselho se assegurem que todas as vacinas foram tomadas
• Latidos excessivos
• Multas para quem desobedecer às normas

 

Fonte: Fontes consultadas: João Paulo Paschoal, assessor jurídico do Secovi, Hubert Gebara, presidente da administradora Hubert, Gisele Fernandes da Silva, gerente geral da administradora OMA, Vânia Dal Maso, gerente geral da administradora Itambé, Marcio Rachkorsky, advogado especializado em condomínio