CHECK-LIST DA MANUTENÇÃO PREDIAL

SISTEMA ELÉTRICO

§ A cada 6 meses, checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições.

§ Verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. O quadro de força deve ser mantido lacrado. Uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

BOMBAS 
                

§ O ideal é manter um contrato de manutenção com empresa idônea, que garanta pronto-atendimento. O zelador deve estar atento a qualquer ruído anormal no funcionamento da bomba, e solicitar visita da empresa antes da quebra.

CAIXA D’ÁGUA       

§ A limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é limpar a cada seis meses. Usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço parece economia, mas a caixa pode ser danificada por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio.

COMBATE À INCÊNDIO

§ 9077/85. Frequentemente devem ser verificados o fechamento, a regulagem e a existência de selo identificando o fabricante das portas corta-fogo.

§ Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente.

EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA PARA COMBATE À INCÊNDIO    

§ As escadas devem estar livres de cestos de lixo e com os corrimãos de acordo com a NBR 9077/85. Frequentemente devem ser verificados o fechamento, a regulagem e a existência de selo identificando o fabricante das portas corta-fogo.

§ Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente.

PORTÕES, INTERFONES, SISTEMAS DE ALARME E CFTV
                          

§ Manter um contrato único de manutenção para todos esses equipamentos (inclusive antena coletiva) garante economia para o condomínio, além de um atendimento mais rápido (deixe claro, em contrato, o prazo de atendimento).

ÁREAS DE LAZER

§ Os fabricantes de produtos químicos para piscina costumam oferecer treinamentos sobre tratamento da piscina. Se o zelador for o responsável pela limpeza da piscina, mantenha-o informado sobre o assunto, e siga sempre as recomendações dos fabricantes quanto ao armazenamento e manuseio dos produtos.

§ A cada três meses, o zelador deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos. Após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa.

§ Mensalmente, verificar os equipamentos dos salões de jogos, ginástica, festas, da quadra e da área da churrasqueira.

FACHADAS

                 

§ A cada 5 anos recomenda-se lavagem da fachada. Para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), verifique a idoneidade da empresa contratada e solicite documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros. Os funcionários precisam trabalhar com Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) adequados. Lembre-se que o síndico é co-responsável em caso de acidentes.

MANUTENÇÃO DE CONDOMÍNIO

 

Manter o condomínio bem conservado valoriza o patrimônio e aumenta o bem-estar de todos. Portanto, aposte na manutenção preventiva.

Fala-se muito sobre a importância da manutenção preventiva nos condomínios. Mas, são poucos os síndicos que realmente deixam o prédio em perfeitas condições de uso. Por falta de verbas, má informação ou simplesmente desleixo, serviços necessários vão sendo deixados para trás, sucateando os Condomínios. "É preciso ter consciência de que a revisão é uma coisa simples. É muito mais fácil do que deixar estourar os problemas, gerando um gasto maior", constata Edson Martinho, coordenador de projetos do Instituto Brasileiro do Cobre (Procobre), que organizou um seminário sobre segurança e manutenção predial, falando sobre medidas de segurança e economia na manutenção do condomínio, instalações elétricas, sistemas hidráulicos, redes de combate a incêndios e reformas prediais. "Se conseguirmos mudar a cabeça de um síndico, ao menos, para a necessidade de uma revisão básica, já é suficiente", diz Edson.

O caminho da boa manutenção

Fazer concorrência entre empresas a partir de um memorial, ou seja, todos os orçamentos solicitados devem cobrir os mesmos serviços e oferecer materiais de qualidade igual.

Planejar as obras maiores. Evite soluções paliativas, como reforçar uma prumada com massa plástica. O cano pode acabar estourando num final de semana, e o condomínio terá que arcar com os custos de um encanador chamado às pressas e, provavelmente, com os danos em apartamentos ou áreas comuns.

Ao preparar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção, leve sempre em consideração os gastos dos anos anteriores (é claro que emergências acontecem e podem adiar um gasto de manutenção).

Faça uma programação da manutenção a curto, médio e longo prazos. Aprove a cronologia em assembleia. Há muitas fontes para determinar as prioridades do prédio: vistoria, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores, limites impostos pelo orçamento.

Programe antecipadamente manutenções e reparos (exceto os trabalhos de emergência). Providencie uma agenda de planejamento para o ano todo, e anote as tarefas que devem ser realizadas diariamente, quinzenalmente, mensalmente, a cada três ou seis meses, etc.

Cada equipamento do condomínio deve ter um arquivo que documente as informações e forneça um registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao administrador, que poderá visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções preventivas e avaliar o desempenho dos técnicos.



LIXO UM ASSUNTO SÉRIO

 

 

Eis um tema que sempre merece a devida atenção de síndicos, funcionários e condôminos: o lixo gerado pelo condomínio. Afinal, pensam os mais desavisados, basta colocar tudo na calçada que a Prefeitura recolhe. Mas, são necessários alguns cuidados com o lixo, a começar pelo seu acondicionamento.

O lixo comum deve ser separado de materiais perfuro-cortante (como vidros e metais), que podem causar ferimentos nos funcionários da coleta. Caixas de papelão e grandes quantidades de papel e jornal não devem ser ensacadas, isso para facilitar o recolhimento pelos catadores de papelão. 

 

Também é preciso atentar para o armazenamento no condomínio. Se a coleta não é realizada todos os dias, o lixo deve ficar dentro de sacos de plástico resistente, em local fechado e ao abrigo de sol e chuva. Quanto à colocação do lixo na rua, o condomínio deve dispor de carrinhos apropriados para o transporte dos sacos. E se o condomínio pretende colocar lixeira na calçada, deve solicitar autorização da Administração Regional do seu bairro, por se tratar de uso e ocupação do solo. Uma lixeira nunca pode obstruir o acesso a entradas e saídas de edificações e nem diminuir a faixa livre da calçada, atrapalhando o tráfego de pedestres.

O horário da colocação do lixo, na rua, deve ser observado. Segundo a Limpurb - Departamento de Limpeza Urbana do Município de São Paulo –, se a coleta da rua for feita durante o dia (entre 7h00 e 15h00 ) é permitido colocar o lixo fora até 2 horas antes da passagem do caminhão. Se a rua for atendida por coleta noturna, o condomínio pode dispor do lixo a partir das 18:00h. Em dias em que não há coleta, o lixo não pode ser disposto na calçada. A coleta do lixo é municipalizada e, portanto, responsabilidade da prefeitura de sua cidade. Informe-se sobre o dia e horário em que passa o lixeiro em sua rua.

Quem coloca lixo na rua, fora do horário estabelecido, está sujeito à multa de 2 UFM (R$ 91,60). Vale lembrar outras infrações que também acarretam multa do mesmo valor: lançar água servida na rua ou varrer o lixo da calçada diante do seu prédio para a sarjeta. 

Matéria publicada na edição Nº 55 em agosto de 2002 da Revista Direcional Condomínios

 

CONTROLE DE PRAGAS

 

 

 

 

Com a chegada da primavera, os dias ficam mais longos, a temperatura sobe, as flores desabrocham, e os animais se proliferam. Não apenas borboletas e pássaros, mas também baratas, ratos e outros bichos considerados pragas.

Por isso mesmo, muitos optam por retomar o cuidado das áreas comuns com serviços de dedetização e desratização do condomínio. E retomar é exatamente o que se deve fazer na primavera, afinal, cuidados desse tipo devem fazer parte do calendário de manutenção condomínio e não devem ser esquecidos ou deixados de lado.

Sendo assim, o ideal é que o condomínio contrate o serviço semestralmente ou mantenha um contrato de manutenção com a empresa de controle de pragas urbanas. Dessa forma, o empreendimento estará sempre resguardado em casos de uma infestação, por exemplo.

Um ponto positivo de se manter um contrato de manutenção com o prestador de serviço é o valor. Um pacote de cuidados ao longo do ano pode custar até 30% mais em conta do que pagar pelos mesmos serviços de maneira avulsa.

Vale lembrar que para efetuar qualquer contratação que impacte nas finanças do condomínio, o síndico deve referendar a decisão em uma assembleia.

Também é importante frisar que é responsabilidade do síndico zelar pelas áreas comuns. Caso haja uma infestação – e se isso impactar em prejuízos para o condomínio devido a ausência de cuidados, o mesmo poderá ter de indenizar a massa condominial.

Prevenção

• Controle de insetos deve ser feito antes de período de reprodução
• O período entre outubro e novembro é o mais indicado para ações preventivas contra proliferação de pragas urbanas como baratas, formigas, cupins, mosquitos e ratos nos condomínios. É justamente nessa época, na primavera e também no início do verão, em que ocorrem os acasalamentos e a formação de novas colônias.
• O ideal é que se faça a aplicação dos inseticidas e raticidas antes que os bichos comecem a se multiplicar.
• É importante fazer a ação preventiva, já que produtos de qualidade têm duração prolongada, de seis meses.
• Seis meses é a freqüência recomendada para que condomínios promovam a desinsetização das áreas comuns.

Contratação

Por lidar com pesticidas, é vital que a empresa escolhida para fazer o serviço seja séria e siga as recomendações legais. No estado de São Paulo, pode-se verificar se a prestadora de serviços é filiada a Aprag (Associação dos Controladores de Pragas Urbanas). A instituição calcula que haja cerca de 1.200 empresas do ramo no estado de São Paulo atuando dentro da lei – e que existem cerca de 1.800 que não seguem a legislação.

O síndico pode se certificar se a empresa está dentro da lei pedindo os seguintes documentos:

• Licença de funcionamento da Vigilância Sanitária (seja estadual ou municipal)
• Responsável técnico. É preciso que um biólogo, engenheiro agrônomo, engenheiro florestal, médico veterinário, químico ou farmacêutico  faça parte do quadro de funcionários da empresa
• A empresa deve estar registrada no conselho profissional do responsável técnico
• Ter CNPJ e sede própria: o imóvel não deve ser utilizado para outros fins que não o de sede da empresa

Além desses cuidados, também é importante saber se a empresa trabalha com o conceito de sustentabilidade. A lei atual pede que as embalagens de pesticidas devem retornar ao fabricante, evitando assim a contaminação do solo e das águas.

O síndico deve ficar atento também ao orçamento feito pela empresa. A mesma deve oferecer um valor fechado pelo serviço, e não cobrar por litro de pesticida – o que dá margem para cobranças  superfaturadas.
 

Execução do serviço

Após escolher o prestador de serviços, é importante que o mesmo faça uma visita ao condomínio para fazer um diagnóstico preciso do local – e de qual será a estratégia utilizada.

Essa tática também ajuda a escolher de que maneira o produto para baratas será aplicado: pode ser em gel,  pulverizado (líquido em gotas maiores) ou atomizado – com gotas bem menores e mais leves, o inseticida paira no ar por alguns instantes e, assim, consegue penetrar em frestas.

Para evitar os ratos, o mais comum é se utilizar de um porta-iscas, com iscas tóxicas. O rato então come o veneno e vai morrer em seu ninho.

A empresa é responsável por passar todo o tipo de informação sobre a dedetização e desratização para o condomínio. Deve explicar por quanto tempo a área deve ser isolada para evitar a infecção de animais ou humanos.

O prestador de serviços também é responsável por fornecer o EPI (equipamento de proteção individual) adequado para o trabalho – não apenas para seus funcionários, mas também para um funcionário que deseje acompanhar.

O controle físico das pragas também é importante para que o serviço fique a contento. A caixa de gordura do condomínio não pode estar com a tampa quebrada, assim como paredes não devem apresentar rachaduras ou fissuras. Os ralos, por sua vez, devem estar sempre tampados.  Esse tipo de informação também deve ser oferecido pelas prestadoras de serviço.

Depois da visita

É importante que os moradores sejam avisados com pelo menos 48 horas de antecedência sobre o serviço executado, justamente para que possam aguardar e não circular em áreas que acabaram de sofrer pulverização.

Verifique junto à empresa se há necessidade de retirar crianças ou animais domésticos durante a aplicação, e sobre a restrição de sua circulação no período posterior, para comunicar aos condôminos.

A lei assegura a garantia de no mínimo 30 dias sobre esse tipo de serviço. Mas via de regra, as empresas oferecem uma cobertura maior, que varia de três a seis meses. Algumas inclusive aceitam ser acionadas caso ratos morram nas áreas comuns do condomínio, para fazer a remoção do animal.

O que as prestadoras de serviço ouvidas sugerem é que o controle de pragas seja permanente.