Art.
1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e
partes que são propriedade comum dos condôminos.
§
1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos,
escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários.
§
2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em
comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A fração ideal no solo e nas
outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se
calcula em relação ao conjunto da edificação.
§
3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal
no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou
ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei
nº 10.931, de 2004).
§
4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro
público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum,
salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio
edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro
de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao
terreno e partes comuns;
III
- o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o
condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois
terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares
de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou
detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio
deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III
- a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para
as deliberações;
IV
- as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§
1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento
particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para
os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores
e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I
- usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua
a utilização dos demais compossuidores;
III
- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do
condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I
- contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações
ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004);
II
- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um
por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo
ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no
mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art.
1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos
condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao
quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e
danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou
possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembleia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para
veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art.
1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais
correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§
1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade
imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade
constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a
respectiva assembleia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a
iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada
imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento
deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das
despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras
ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro
edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação
da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem
as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades
imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra
o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
