DIFERENÇA ENTRE OS DOIS TIPOS DE DESPESAS

 

·    Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias.

 

·    De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição:
- Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência.
- Extraordinárias: benfeitorias para o prédio.

 Despesas Ordinárias

Pintura de partes comuns

Despesas regulares com funcionários (salários, encargos)

Consumo de água, luz, gás

Manutenção de elevador, piscina, jardim etc.

Material de limpeza

Honorários de administradora

Prêmios de seguros

Telefone de uso coletivo

Despesas Extraordinárias

Pintura de fachada

Indenizações trabalhistas

Reformas e ampliações do imóvel

Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer

Projetos de paisagismo e decoração

Fundo de obras

Fundo de reserva

 

·    No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.

 

·    Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos.

 

·    Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de guias e sarjetas, asfaltamento, galerias de águas pluviais, são extraordinárias.

 

·    A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão.





CONTRATAÇÃO DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO

 

 

A contratação de empresa para administrar o condomínio deve ser submetida à aprovação da assembleia, como prevê o artigo 1348 do Código Civil, em seu parágrafo segundo.

 

O contrato a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os serviços contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomínio.

 

É conveniente especificar também as taxas extraordinárias cobradas pela empresa, como despesas de escritório e outras.

Principais itens a verificar no contrato:

 

·    13º. Taxa no mês de dezembro: deve estar prevista no contrato, para ter validade legal.

 

·    Funcionários próprios: a administradora pode cuidar apenas da folha de pagamento e do recolhimento dos encargos, ou ser responsável por todos os aspectos, da contratação à homologação do desligamento na Delegacia Regional de Trabalho. A opção e o detalhamento dos serviços prestados neste aspecto devem estar especificados no contrato.

 

·    Conta "pool" ou vinculada: o condomínio pode optar por deixar seu dinheiro em uma conta comum da administradora (conta "pool"), ou ter sua própria conta (vinculada).

 

·    Assessoria jurídica: muitas oferecem este serviço gratuito, para solução de dúvidas. Os honorários advocatícios para ações de cobrança e trabalhistas são cobrados à parte, geralmente.

 

·    Previsão Orçamentária: elaboração das previsões mensais e anuais.

 

·    Pagamento de contas e multas: deve constar um item em que a empresa se responsabiliza por pagar em dia as contas designadas pelo síndico, arcando com eventuais multas e juros por atraso.

 

·    Seguros: a contratação e renovação podem ficar a cargo da administradora, que deve informar ao síndico as melhores opções, com orçamento, para que este escolha e autorize a contratação. De qualquer modo, é sempre o síndico o responsável legal pelos seguros feitos.

Itens pelos quais normalmente se cobra taxa extra:

 

·    Assembleias: Participação de funcionários em assembleias e reuniões do corpo diretivo.

 

·    Despesas gerais: transporte, escritório (papel, impressão).

 

·    Certidões de/ para órgãos públicos (RAIS, DIRF, antecedentes criminais de funcionário e outros)

·    Homologação de demissão de funcionário.

 

·    Gerenciamento de receitas do condomínio, como espaços alugados para publicidade, antenas de telecomunicações e outros.

 

·    Algumas questões de rotina - previstas em contrato - não necessitam da autorização do síndico: emissão do balancete mensal, geração de previsões orçamentárias mensais e anuais, pagamento de contas de água, luz etc., recolhimento de encargos dos funcionários.





CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO

 

 

 

Como criar e o que deve conter

 

Convenção

 

·      É a "Constituição" do condomínio. Todas as regras internas devem constar deste documento. Por outro lado, as regras só são válidas se nele constam. Cada condomínio redige a sua, assim que começa a ocupação pelos moradores.

 

·      Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

A Convenção deve estipular itens como:

 

·      A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

 

·      A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

 

·      O fim a que as unidades se destinam.

 

·      A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo-de-reserva, que se encaixa entre as últimas;

 

·      A sua forma de administração;

 

·    A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

 

·      As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

 

O Regimento Interno

 

·      A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.

 

·      Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.

 

·      Não é necessário convocar Assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção.

 

·      Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembleia.



 

 

 



 

CHECK-LIST DA MANUTENÇÃO PREDIAL

SISTEMA ELÉTRICO

§ A cada 6 meses, checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições.

§ Verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. O quadro de força deve ser mantido lacrado. Uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

BOMBAS 
                

§ O ideal é manter um contrato de manutenção com empresa idônea, que garanta pronto-atendimento. O zelador deve estar atento a qualquer ruído anormal no funcionamento da bomba, e solicitar visita da empresa antes da quebra.

CAIXA D’ÁGUA       

§ A limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é limpar a cada seis meses. Usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço parece economia, mas a caixa pode ser danificada por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio.

COMBATE À INCÊNDIO

§ 9077/85. Frequentemente devem ser verificados o fechamento, a regulagem e a existência de selo identificando o fabricante das portas corta-fogo.

§ Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente.

EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA PARA COMBATE À INCÊNDIO    

§ As escadas devem estar livres de cestos de lixo e com os corrimãos de acordo com a NBR 9077/85. Frequentemente devem ser verificados o fechamento, a regulagem e a existência de selo identificando o fabricante das portas corta-fogo.

§ Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente.

PORTÕES, INTERFONES, SISTEMAS DE ALARME E CFTV
                          

§ Manter um contrato único de manutenção para todos esses equipamentos (inclusive antena coletiva) garante economia para o condomínio, além de um atendimento mais rápido (deixe claro, em contrato, o prazo de atendimento).

ÁREAS DE LAZER

§ Os fabricantes de produtos químicos para piscina costumam oferecer treinamentos sobre tratamento da piscina. Se o zelador for o responsável pela limpeza da piscina, mantenha-o informado sobre o assunto, e siga sempre as recomendações dos fabricantes quanto ao armazenamento e manuseio dos produtos.

§ A cada três meses, o zelador deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos. Após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa.

§ Mensalmente, verificar os equipamentos dos salões de jogos, ginástica, festas, da quadra e da área da churrasqueira.

FACHADAS

                 

§ A cada 5 anos recomenda-se lavagem da fachada. Para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), verifique a idoneidade da empresa contratada e solicite documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros. Os funcionários precisam trabalhar com Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) adequados. Lembre-se que o síndico é co-responsável em caso de acidentes.